临政办字〔2021〕29号
各县区人民政府（管委会），市政府各部门（单位）：
《临沂市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》已经市政府第92次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真组织实施。
临沂市人民政府办公室
2021年4月30日
临沂市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案
为贯彻落实中央经济工作会议和全国、全省自然资源工作会议精神，加快利用集体建设用地建设租赁住房，促进职住平衡、产城融合发展，根据《国土资源部 住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）、《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鲁政办发〔2017〕73 号）、《临沂市人民政府办公室关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（临政办发〔2018〕18号）等有关规定，结合工作实际，制定本实施方案。
一、指导思想
全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会和中央经济工作会议精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，积极稳妥开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，有效解决新市民、青年人住房难问题，探索构建城乡统一的建设用地市场，健全房地产市场调控长效机制，完善租购并举住房体系，为推动临沂实现三个战略性转变和高质量发展提供支撑和保障。
二、基本原则
（一）符合规划，布局合理。建设租赁住房的集体建设用地应当符合国土空间规划，权属清晰，布局合理。试点项目主要选址在产业集聚度较高、区域配套设施完善、居住需求旺盛、便于启动实施的地块。
（二）政府引导，市场运作。政府统一组织、合理规划、完善政策，充分调动村集体经济组织、国有企业的积极性，发挥市场配置资源的决定性作用。充分尊重村集体经济组织意愿，切实维护其合法权益。
（三）加强监管，只租不售。按照“整体确权、只租不售、周转使用、动态管理”的原则，严格项目准入管理，加强事中事后监管，房屋建成后不得出售或以租代售，确保规范建设、平稳运营、有序监管。
三、试点范围
兰山区、罗庄区、河东区至少选择一宗集体建设用地开展试点。鼓励支持其他县区参照本方案组织实施。
四、试点任务
（一）明确申请条件。试点项目用地应重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，租赁住房需求量较大，村集体经济组织有建设意愿的区域，尤其是能够满足新毕业学生、外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或人员较为集中的产业园区附近。所选宗地原则上不小于15亩，符合相关规划和有关审批要求，能够达到“净地”供应条件。申请主体为项目所在地的村集体经济组织或与其合作的国有企业。
（二）明确申请程序。符合试点条件的，由申请主体拟订包括项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状、用地规划及相关图件、建设规模、项目可行性分析、资金来源和测算、建设和运营模式等内容的试点项目实施方案，按照有关规定经村民会议或村民代表会议审议通过，经乡镇政府（街道办事处）审核，报县区政府（管委会）批准后组织实施。
（三）明确办理程序。实施方案批准后，由申请主体向发展改革、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、行政审批服务等部门，分别办理立项、规划、用地、环保、建设及不动产登记等相关手续。各类手续均应注明：“集体租赁住房项目，只租不售”。
（四）完善集体租赁住房建设和运营机制。集体租赁住房项目的套型结构和面积标准原则以90平方米以下中小户型为主。集体租赁住房由用地主体负责运营和管理。房屋的租赁年期、运营方式和租金分配等事宜，由当事双方协商确定并签订书面合同，按照合同约定加强事中事后监管。
（五）加强房屋租赁监管。住建部门将集体租赁住房纳入全市租赁住房统一信息平台，使用统一的住房租赁合同示范文本，租赁合同应通过平台予以备案。租赁期限由合同双方协商，最长租赁期限不超过10年，承租人不得转租。当事人一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款，合同期满符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同。
项目所在县区政府（管委会）应加强日常巡查监管，指导、督促居（村）委会开展租赁管理、矛盾协调化解等工作，不得违规使用租金贷。同时建立乡镇政府（街道办事处）、自然资源和规划、住建、财政、农业、公安、市场监管、税务等多部门联合监管体制，明确职责分工，在产权登记、租赁备案管理、税务、市场监管、防范非法销售等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。
（六）保障承租人获得基本公共服务的权利。住建部门通过租赁监管信息平台，将租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、市场监管、公安、教育、人力资源社会保障、卫健、医保等主管部门共享。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，享受居住地医疗保障服务，符合条件的随迁子女按居住地入学政策接受义务教育；集体租赁住房承租人符合条件的可纳入社保体系；依托乡镇（街道）和居（村）委提供计划生育、劳动就业、法律援助等人口基本服务；依托基层党、团、工会等组织开展社区文化建设。
职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在临沂市行政区域内无自有产权住房（含尚未取得《不动产权证书》）且租赁住房的，可按照有关规定提取夫妻双方住房公积金支付房租。集体租赁住房按照居民住宅水、电、气价格执行，对非居住功能用房的水、电、气分别计价。
（七）相关支持政策
1.用地政策。集体租赁住房土地用途按住宅（集体租赁住房）确定，有偿使用的年期最高不超过70年。村集体经济组织利用自有土地建设租赁住房的，可以采取集体建设用地划拨方式办理用地手续，按照供地成本确定划拨价格；国有企业利用集体建设用地建设租赁住房的，可以采取集体建设用地入市方式办理用地手续，入市评估时适用的租赁住房用地基准地价，可按现行商品住宅用地基准地价50%执行。项目可设置一定比例的商业服务等配套设施，建筑面积不超过总建筑面积15%，与项目整体一并登记，使用权人不得出售。产业园区内的产业用地可以统配统建租赁住房、工业邻里中心等生活服务设施，其用地面积不超过总用地面积7%，建筑面积不超过总建筑面积15%，土地用途、价格按工业用地确定。
用地主体依法办理集体建设用地使用权首次登记；在项目竣工验收并符合首次登记条件后，依法办理房屋所有权首次登记。房屋所有权登记单元按照不动产登记规定划分，但不动产权证书按照建设项目整体核发，不予按照单元分割办理不动产权证书。不动产权证书须注明“集体租赁住房仅用于租赁住房建设和运营，不得出售，不得转租、抵押、转让，不得改变房屋和土地用途”。
2.金融扶持。引导金融机构开展金融产品创新，加大对集体租赁住房的融资支持力度；加强与国家政策性银行合作，协调安排一定的贷款额度，支持以试点项目预期收益向金融机构申请贷款。
3.财税优惠。集体租赁住房建设及其租赁收益等相关税费政策，由财政、税务部门按相关规定执行，根据试点推进需要，严格落实税收优惠政策，并给予一定的财政补贴。
4.完善配套。集体租赁住房项目须配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施，完善道路、自来水、电、气、排水、网络、停车位、配套商业设施等建设，确保住宅工程与配套设施同步规划、同步报批、同步建设、同步验收、同步交付使用。
五、试点步骤
（一）2021年5月底前，制定实施方案，组织筛选试点地块，做好有关准备工作。
（二）2021年下半年，试点县区按照实施方案要求，办理项目规划、用地、建设等相关手续，启动项目建设。
（三）2022年年底前，项目建成并投入运行，总结试点工作成效，形成总结报告，在全市推广。
六、保障措施
（一）加强组织保障。市政府负责研究制定推进试点工作的相关政策和措施，统筹协调解决试点工作推进过程中出现的问题。试点县区政府（管委会）是试点工作的责任主体，应成立工作组织或工作专班，建立相应的工作协调机制，明确任务书、路线图和时间表，协调组织相关部门、乡镇（街道）、村集体经济组织，推动试点工作规范深入开展。
（二）明确职责分工。试点县区政府（管委会）应组织自然资源和规划、住建、发改、行政审批服务、税务、金融、住房公积金、市场监管、公安、教育、人力资源社会保障、卫健、医保等相关部门，对照试点实施方案，强化集体租赁住房建设、运营、监管的部门联动和信息共享，形成工作合力。要督促各部门按照各自职责，积极研究制定推进建设的相关配套政策，加强相关规划建设、批后监管、用途管制和服务保障工作，及时查处违法违规行为，确保各项政策措施落到实处。
（三）做好宣传引导。试点县区政府（管委会）应组织有关部门、乡镇（街道）、村集体经济组织加大宣传力度，引导社会公众准确理解和把握试点工作的相关政策措施，为试点工作营造良好的舆论氛围。同时，密切关注舆情动态，积极稳妥回应社会关注问题，重大问题及时报告。
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